O Que é Distrato Imobiliário?
O distrato imobiliário é o cancelamento do contrato de compra e venda de um imóvel. É como "desfazer" o negócio, devolvendo o imóvel (ou os direitos sobre ele) para a construtora/vendedor e recebendo de volta os valores pagos.
O distrato pode acontecer por diversos motivos:
- Desistência voluntária do comprador
- Impossibilidade de continuar pagando
- Atraso na entrega pela construtora
- Defeitos ou diferenças no imóvel entregue
- Propaganda enganosa
- Problemas financeiros da construtora
Importante
A quantidade de valores que você receberá de volta depende do motivo do distrato. Se a culpa for da construtora, você tem direito a 100% de volta. Se for desistência sua, a construtora pode reter uma porcentagem.
Quando Posso Pedir o Distrato?
Você pode solicitar o distrato em qualquer momento durante a vigência do contrato. Veja as principais situações:
Distrato COM devolução total (100%)
- Construtora atrasou mais de 180 dias
- Imóvel entregue com defeitos graves
- Metragem diferente do contrato
- Propaganda enganosa
- Construtora não obteve financiamento
Distrato COM retenção (até 25-50%)
- Desistência por vontade própria
- Não conseguir financiamento bancário
- Mudança de cidade/trabalho
- Problemas financeiros pessoais
A Lei do Distrato Explicada (Lei 13.786/2018)
A Lei do Distrato, em vigor desde 2018, regulamentou as regras para cancelamento de contratos imobiliários. Entenda os principais pontos:
Retenção Permitida por Lei
| Situação | Retenção Máxima | Devolução Mínima |
|---|---|---|
| Empreendimento sem patrimônio de afetação | 25% | 75% |
| Empreendimento com patrimônio de afetação | 50% | 50% |
| Culpa da construtora (atraso, defeitos) | 0% | 100% |
O que pode ser descontado:
- Comissão de corretagem (se prevista em contrato separado)
- Impostos sobre o imóvel (IPTU)
- Taxa de fruição (se o comprador já estava morando)
- Multa contratual (limitada pela lei)
O que NÃO pode ser descontado:
- Valores além do limite legal (25% ou 50%)
- Taxas de administração abusivas
- Correção monetária favorável à construtora
Atenção às Cláusulas Abusivas
Muitas construtoras incluem cláusulas abusivas nos contratos. Um advogado pode identificar essas cláusulas e garantir que você receba mais do que a construtora quer devolver.
Quanto Vou Recuperar no Distrato?
Veja exemplos práticos de quanto você pode receber de volta:
| Valor Pago | Desistência Própria (25%) | Patrimônio Afetação (50%) | Culpa Construtora (100%) |
|---|---|---|---|
| R$ 50.000 | R$ 37.500 | R$ 25.000 | R$ 50.000 |
| R$ 100.000 | R$ 75.000 | R$ 50.000 | R$ 100.000 |
| R$ 200.000 | R$ 150.000 | R$ 100.000 | R$ 200.000 |
*Valores corrigidos monetariamente desde cada pagamento.
Prazo para Receber a Devolução
- Obra em andamento: até 30 dias após o habite-se
- Obra concluída: até 180 dias após o distrato
- Culpa da construtora: imediatamente, em parcela única
A Construtora Atrasou? Conheça Seus Direitos
O atraso na entrega do imóvel é uma das principais queixas contra construtoras. Veja o que a lei garante:
Prazos e Direitos
-
Até 180 dias de atraso
Tolerância prevista em lei. A construtora não precisa indenizar.
-
Mais de 180 dias
Você pode pedir distrato com devolução TOTAL + correção monetária + juros.
-
Indenização adicional
Danos morais + lucros cessantes (aluguel que deixou de receber ou pagou).
Documentos para Comprovar o Atraso
- Contrato com prazo de entrega
- Memorial de incorporação
- Comunicados da construtora
- Fotos do andamento da obra
- Comprovantes de pagamento de aluguel (se aplicável)
Como Fazer o Distrato: Passo a Passo
Reúna a Documentação
Contrato, comprovantes de pagamento, correspondências com a construtora, fotos do imóvel (se entregue).
Consulte um Advogado
Analise o contrato para identificar cláusulas abusivas e calcular quanto você deve receber.
Notifique a Construtora
Envie uma notificação formal por escrito solicitando o distrato. Guarde o protocolo.
Negocie os Termos
A construtora pode tentar impor condições desfavoráveis. Não aceite pressões.
Formalize o Acordo ou Entre na Justiça
Se houver acordo, formalize por escrito. Se não, a ação judicial é o caminho.
Receba a Devolução
Confira se os valores estão corretos (com correção monetária) antes de assinar a quitação.
Perguntas Frequentes sobre Distrato Imobiliário
Posso desistir da compra de um imóvel na planta?
Sim. O comprador pode desistir da compra de imóvel na planta a qualquer momento. Pela Lei do Distrato, se a desistência for por vontade do comprador, a construtora pode reter até 25% dos valores pagos (ou 50% se tiver patrimônio de afetação).
Quanto a construtora pode reter no distrato?
Se você desistir por vontade própria: até 25% (ou 50% com patrimônio de afetação). Se a culpa for da construtora (atraso, defeitos): ela não pode reter nada, devendo devolver 100%.
A construtora atrasou a obra. Quais são meus direitos?
Se o atraso for superior a 180 dias do prazo contratual, você pode pedir o distrato com devolução integral, correção monetária, juros e ainda indenização por danos morais.
Preciso de advogado para fazer o distrato?
Não é obrigatório, mas é altamente recomendável. As construtoras costumam tentar aplicar descontos indevidos. Um advogado garante que você receba o que tem direito.
A construtora pode se recusar a fazer o distrato?
Não. O distrato é um direito garantido por lei. Se a construtora se recusar, você pode entrar na Justiça e ainda pedir indenização por danos morais.
O que é patrimônio de afetação?
É um regime onde os recursos do empreendimento ficam separados do patrimônio da construtora, protegendo os compradores em caso de falência. Porém, nesse caso a retenção permitida sobe para 50%.
Como funciona a devolução dos valores?
Os valores devem ser devolvidos corrigidos monetariamente. Se a obra estiver em andamento, o prazo é de até 30 dias após o habite-se. Se já estiver concluída, até 180 dias.
Posso pedir distrato se o imóvel foi entregue com defeitos?
Sim, se os defeitos forem graves. Nesse caso, você tem direito à devolução integral de todos os valores, mais indenização por danos materiais e morais.
Comprei imóvel e a construtora faliu. E agora?
Se tiver patrimônio de afetação, os recursos estão protegidos e a obra pode ser concluída. Se não tiver, você entra como credor na falência. Procure um advogado imediatamente.
A construtora pode cobrar comissão de corretagem no distrato?
Somente se a comissão estiver prevista em contrato separado e você foi claramente informado no momento da compra. Caso contrário, pode ser considerada cláusula abusiva.