Se sua mãe faleceu e deixou uma casa, a unica forma legal de transferir o imovel para o seu nome e por meio do inventario -- judicial ou extrajudicial. Sem esse procedimento, a casa permanece bloqueada: nao pode ser vendida, alugada formalmente, financiada ou usada como garantia. O inventario deve ser aberto em ate 60 dias apos o falecimento para evitar multas.
Precisa de ajuda para transferir o imovel da sua mae?
Fale com um EspecialistaPor Que Preciso Fazer Inventario para Transferir a Casa?
Sabemos que a perda de uma mae e um dos momentos mais dificeis da vida. Em meio ao luto, surgem preocupacoes praticas: "A casa esta no nome dela, como fica agora?"
A lei brasileira e clara: enquanto nao for concluido o inventario e registrada a partilha no cartorio de imoveis, a propriedade nao pode ser transferida. Isso significa que, mesmo sendo herdeiro legitimo, voce nao e oficialmente o dono ate finalizar o processo.
O Que Acontece Se Nao Fizer o Inventario?
- O imovel fica bloqueado no nome da falecida
- Nao pode ser vendido, financiado ou dado em garantia
- IPTU e contas continuam gerando dividas
- Multa de ate 20% sobre o ITCMD por atraso
- Com o tempo, surgem mais herdeiros (netos, bisnetos), complicando a partilha
Passo a Passo: Como Transferir o Imovel da Minha Mae Falecida
Veja as etapas necessarias para regularizar a casa herdada:
Obtenha a Certidao de Obito
E o documento que comprova o falecimento e inicia todo o processo. Se o obito ocorreu em hospital, a certidao e emitida pelo cartorio de registro civil da localidade.
Contrate um Advogado Especializado
A presenca de advogado e obrigatoria em qualquer tipo de inventario (judicial ou extrajudicial). O advogado orientara sobre a melhor estrategia e reunira toda a documentacao.
Reuna os Documentos Necessarios
Documentos do falecido, dos herdeiros, do imovel e certidoes negativas. Quanto mais organizado, mais rapido o processo.
Escolha: Inventario Judicial ou Extrajudicial
Se todos os herdeiros forem maiores, capazes e estiverem de acordo, pode ser feito em cartorio (extrajudicial). Caso contrario, vai para a Justica (judicial).
Pague o ITCMD
Imposto estadual obrigatorio sobre a heranca. Em SP, a aliquota varia de 2% a 8% (progressiva). Pode ser parcelado em ate 12 vezes.
Registre a Partilha no Cartorio de Imoveis
Com a escritura de inventario (extrajudicial) ou o formal de partilha (judicial) em maos, registre no Cartorio de Registro de Imoveis. So entao o imovel passa oficialmente para o seu nome.
Meacao vs Heranca: O Direito do Viuvo(a)
Quando a mae falece, muitas familias ficam em duvida: "Meu pai tem direito a metade da casa?". A resposta depende do regime de bens do casamento.
O Que e Meacao?
Meacao e a metade que ja pertence ao conjuge sobrevivente. Nao se trata de heranca -- e um direito proprio. Se seus pais eram casados em comunhao parcial de bens (o mais comum), metade dos bens adquiridos na constancia do casamento ja pertence ao seu pai.
| Regime de Bens | Meacao do Viuvo(a) | O Que Entra no Inventario |
|---|---|---|
| Comunhao Parcial | 50% dos bens comuns | 50% dos bens comuns + bens particulares da falecida |
| Comunhao Universal | 50% de todos os bens | 50% de todos os bens |
| Separacao Total | Sem meacao | 100% dos bens da falecida |
| Uniao Estavel | 50% dos bens comuns (similar a comunhao parcial) | 50% dos bens comuns |
Exemplo Pratico
Situacao: Mae faleceu, deixou uma casa de R$ 600.000. Pai esta vivo. Casados em comunhao parcial. 2 filhos.
- Meacao do pai: R$ 300.000 (50% ja e dele, nao entra no inventario)
- Heranca a dividir: R$ 300.000
- Parte de cada filho: R$ 150.000 (50% da heranca cada)
- O pai tambem herda? Sim, em comunhao parcial, o conjuge concorre com os filhos sobre bens particulares da falecida
Documentos Necessarios para o Inventario
Para dar entrada no inventario e transferir a casa, voce precisara dos seguintes documentos:
Da Falecida
- Certidao de obito
- RG e CPF
- Certidao de casamento (se aplicavel)
- Certidoes negativas de dividas (federal, estadual, municipal)
- Ultima declaracao de IR
Dos Herdeiros
- RG e CPF de todos
- Certidao de nascimento ou casamento
- Comprovante de endereco
- Certidao de nascimento de herdeiros menores (se houver)
Do Imovel
- Matricula atualizada do imovel
- Carne de IPTU atualizado
- Certidao negativa de onus reais
- Certidao de valor venal
- Contrato de compra e venda (se nao tiver escritura)
Quanto Custa Transferir a Casa da Minha Mae?
Os custos do inventario para transferencia de imovel em Sao Paulo envolvem:
| Valor do Imovel | ITCMD (4%)* | Honorarios | Custas | Total Estimado |
|---|---|---|---|---|
| R$ 300.000 | R$ 12.000 | R$ 18.000 - 30.000 | R$ 3.500 | R$ 33.500 - 45.500 |
| R$ 500.000 | R$ 20.000 | R$ 30.000 - 50.000 | R$ 5.000 | R$ 55.000 - 75.000 |
| R$ 750.000 | R$ 30.000 | R$ 45.000 - 75.000 | R$ 7.000 | R$ 82.000 - 112.000 |
| R$ 1.000.000 | R$ 40.000 | R$ 60.000 - 100.000 | R$ 10.000 | R$ 110.000 - 150.000 |
*Aliquota de referencia. Em 2026, SP adotou aliquotas progressivas de 2% a 8%. Use nossa calculadora para valor exato.
Calcule o ITCMD do Imovel Herdado
Simule o ITCMD com as aliquotas progressivas de SP 2026
Usar Calculadora ITCMDInventario Extrajudicial ou Judicial: Qual Escolher?
O tipo de inventario impacta diretamente no prazo e no custo para transferir a casa:
| Caracteristica | Extrajudicial (Cartorio) | Judicial (Justica) |
|---|---|---|
| Quando usar | Todos maiores, capazes e de acordo | Menores, incapazes ou conflito |
| Prazo medio | 30 a 90 dias | 1 a 5 anos |
| Custo | Menor (custas de cartorio) | Maior (custas judiciais) |
| Advogado | Obrigatorio | Obrigatorio |
| Onde e feito | Cartorio de Notas (qualquer um) | Foro do ultimo domicilio da falecida |
Dica Importante
Mesmo havendo herdeiros menores de idade, a Lei 11.441/2007 permite o inventario extrajudicial em alguns casos, desde que os direitos dos menores estejam resguardados e haja autorizacao judicial. Consulte um advogado para avaliar seu caso.
Prazo para Fazer o Inventario: Nao Atrase!
O Codigo de Processo Civil (art. 611) determina que o inventario deve ser aberto em ate 60 dias apos o obito. Veja as consequencias do atraso:
Ate 60 dias - Sem Multa
Prazo legal para abertura. Basta protocolar a peticao ou iniciar no cartorio.
61 a 180 dias - Multa de 10%
Multa de 10% sobre o valor do ITCMD. Para ITCMD de R$ 20.000, sao R$ 2.000 a mais.
Apos 180 dias - Multa de 20%
Multa de 20% sobre o ITCMD, alem de correcao monetaria e juros.
Situacoes Especiais
A casa esta irregular (sem escritura)?
Muitos imoveis no Brasil nao possuem escritura ou estao apenas com contrato de compra e venda. Nesse caso, o inventario ainda pode ser feito, mas sera necessario:
- Incluir o contrato de compra e venda no inventario
- Fazer a regularizacao fundiaria apos a partilha
- Em alguns casos, ajuizar uma acao de usucapiao apos o inventario
Minha mae tinha dividas. A casa pode ser tomada?
Os herdeiros nao respondem por dividas alem do valor da heranca (art. 1.792 do Codigo Civil). Se a casa vale R$ 500.000 e as dividas somam R$ 100.000, os credores podem cobrar ate o limite do patrimonio herdado. Se as dividas superarem o valor dos bens, e possivel renunciar a heranca.
Somos varios irmaos e nao concordamos na divisao
Se nao houver acordo entre os herdeiros, o inventario devera ser judicial. O juiz decidira a forma de partilha. O imovel pode ser:
- Dividido em fracoes ideais (cada um recebe um percentual)
- Vendido judicialmente e o valor repartido
- Atribuido a um herdeiro que compensa os demais em dinheiro
Perguntas Frequentes
Minha mae faleceu e deixou uma casa. Como transfiro para meu nome?
Para transferir o imovel, e obrigatorio fazer o inventario (judicial ou extrajudicial). Apos a partilha, registre a escritura ou o formal de partilha no Cartorio de Registro de Imoveis. Sem inventario, o imovel nao pode ser legalmente transferido, vendido ou financiado.
Posso vender a casa da minha mae falecida sem fazer inventario?
Nao. Enquanto o imovel estiver no nome da falecida, ele esta juridicamente bloqueado. Qualquer tentativa de venda informal (contrato de gaveta) nao transfere a propriedade e gera inseguranca juridica para o comprador.
Quanto custa para transferir a casa da minha mae falecida?
O custo inclui ITCMD (2% a 8% do valor do imovel em SP, conforme aliquota progressiva), honorarios advocaticios (6% a 15%), custas cartorárias ou judiciais e registro do imovel. Para um imovel de R$ 500.000, o total fica entre R$ 55.000 e R$ 75.000 no extrajudicial.
Meu pai tem direito a metade da casa?
Se seus pais eram casados em comunhao parcial ou universal de bens, sim. A meacao (50% dos bens comuns) ja pertence ao seu pai e nao entra no inventario. Somente a outra metade sera dividida entre os herdeiros.
Qual o prazo para fazer o inventario?
O prazo legal e de 60 dias apos o obito para abrir o inventario. Apos esse prazo, ha multa de 10% sobre o ITCMD. Apos 180 dias, a multa sobe para 20%. O inventario pode ser feito a qualquer tempo, mas quanto mais demora, mais caro fica.
Guia Completo de Inventario
Saiba mais sobre todos os custos, prazos, documentos e o passo a passo do inventario.
Acessar Guia Completo de Inventario